星盛商管仍是“啃老族” 来源：中国网地产　　旧曲新的演唱，最考验功力。　　早在2019年8月23日，星河商置集团从全国中小企业股份出让系统人民银行，随后经过一系列股权转让、缴收购、吊销公司、正式成立公司操作者，于2020年1月17以“星盛商业管理股份有限公司“（下称“星盛商管”）的身份回国港IPO，惜的是6个月内并没接到港交所研讯，上市告终。

7月20日，星盛商管再度向港交所提交招股书，打算二度冲击IPO。　　一年间，星河商置经历了新三板人民银行、回国港IPO告终、二度火速递交招股书等事件，上市性欲可见一斑。　　营收仍过度倚赖母公司星河有限公司　　东面大树好乘凉，但过度倚赖之后不会影响自身独立国家茁壮。　　2020年6月18日，星河商置分别在宁乡和南昌举行了两场盛大的招商发布会，宁乡星河COCO City、南昌商联星河COCO Park、南昌博能星河iCO三大项目庆典亮相。

自称为大湾区领先的商业运营服务供应商，星盛商管已将触角伸展大湾区以外的其他潜力城市。　　招股书表明，截至2020年7月7日，其议定合约的商用物业项目超过了49个，覆盖全国18个城市，总合约面积大约299.3万平方米。　　值得注意的是，总合约面积中有58.0%由独立国家第三方研发或享有。

而这一数字在2020年4月底是55.5%。招股书表明，于往绩记录期间，星盛商管大部分合约面积皆由独立国家第三方研发或享有的商用物业所贡献。由独立国家第三方研发或享有并不受管理的商用物业数目由截至2017年12月31日的7项减少至截至2020年4月30日的15项，独立国家第三方物业项目面积大约为156.9万平方米。

　　虽然独立国家第三方物业项目面积占到比过半，但营收占比却仍然在10%左右游走。　　招股书表明，截至2017年、2018年及2019年年度以及截至2019年及2020年4月末，星盛商管持续经营业务的收益分别为2.781亿元、3.287亿元、3.873亿元、1.237亿元及1.359亿元。　　其中，产生自向独立国家第三方研发或享有的商用物业获取服务的收益分别占到2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日起至四个月的收益总额的9.8%、11.6%、10.5%、11.6%及14.6%。星盛商管回应，独立国家第三方研发或享有的项目主要由品牌及管理输入服务模式管理，在该业务模式下，星河商置仅有向业主缴纳按预先协议的百分比计算出来的收益及/或利润及/或相同费用，而不向租户缴纳费用。

　　而收益之中，来自委托管理服务模式的收益占于往绩记录期间的绝大部分，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日起至四个月，来自委托管理服务的收益分别为2.13亿元、2.54亿元、2.95亿元、9270万元及9340万元，分别占到同期的收益总额的76.4%、77.1%、76.2%、74.9%及68.7%。　　星盛商管回应，主要原因为根据委托管理服务模式向业主缴纳服务费并向租户缴纳管理费，以及获取电子货币服务予涉及租户。而星盛商管这一业务的主要客户来源乃是星其大股东星河有限公司。

图：星盛商管重组前架构　　招股书表明，截至2020年4月底，星盛商管45个项目中有30个项目来自大股东星河有限公司方面，合约面积大约125.6万平方米，占到总合约面积的44.5%。营收方面，2017-2019年间，星河有限公司及其联系人贡献的收益在星盛商管收益中占比分别超过90.2%、88.4%、89.5%。

截至2020年4月末，该占到之比85.4%。　　星盛商管回应，商业运营服务供应商一般从由联属物业发展商或业主研发或享有的项目产生大额收益乃科少见。但业内人士分析，母公司持续器官移植一方面对于星盛商管发展获取反对，但从将来发展看此模式也不会容许公司的发展潜力。

　　高速扩展下毛利率恐难保持　　作为商业运营服务商，近几年星盛商管毛利率仍然保持在较高水平。　　招股书表明，截至2017年、2018年及2019年12月31日起至年度，以及截至2020年4月30日起至四个月，星盛商管的整体毛利率为49.9%、51.7%、51.8%、60.2%。

来源：星盛商管招股书　　其中，品牌及管理输入服务的贡献仅次于。招股书表明，2017-2019年间，星盛商管品牌管理输入服务毛利率分别超过 68.1%、66.9%、67%，2020年4月底则低约77.2%。

　　此外，星盛商管回应，“毛利率于往绩记录期间保持比较较高水平，部分由于我们大部分收益及毛利乃产生自大湾区（特别是在是深圳）。”中指院也认为，于发展城市的商用物业平均值租金及管理费一般较高，乃由可观及大大快速增长的人口以及较高的人均农村居民收益较高所推展，一般造成商业运营服务供应商的毛利率较高。

　　招股书表明，2017-2019年间，产生自大湾区的收益在收益总额中占比分别为90%、87.5%、88.9%，2020年4月降到72.5%。同期，产生自深圳的收益在收益总额中占比分别为84.8%、85.3%、86.2%、69.4%。来源：星盛商管招股书　　是蜜果，亦是砒霜。过分集中于的布局，亦不会导致低毛利率持续性的隐患。

　　“由于我们之后拓展至其他地区（还包括较低线城市），我们于该等地区项目的盈利能力有可能远逊深圳的项目，在有关情况下我们的整体毛利率有可能上升。”星盛商管在招股书中回应。　　业内人士分析，过分集中于的布局虽然不会在短时间内产生较小效益，但将来来看由于城市政策更改不会对企业产生较小冲击。

此外，星盛商管目前将自己的商业模式逐步向宁乡、南昌等三四线城市扩展，如此来看星盛商管低毛利率或将无法保持。　　负债率方面，招股书透露，星盛商管资产负债率再行由2017年的59.6%降到2018年的52.2%，但由于星河商管2019年向股东缴纳2亿元股息，造成星盛商管总资产由2018年底的4.57亿元降到2.95亿元，资产负债率也减至87.9%。

　　注销后火速递交招股书，可见星盛商管的上市市场需求急迫。但就两次招股书来看，除去追加的业绩数据外，过度倚赖母公司、布局过分集中于以及高速扩展下资金压力与毛利率保持问题依然不存在。星盛商管否能“梅开二度”，仍须要时间检验。

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